Grunderwerbsteuer

Teurer Zuschlag für Immobilienkäufe und -transaktionen

 

Grund und Boden sind so fest wie sonst nichts auf der Welt. Sie können nicht fliehen und sind außerdem hochpreisige Wirtschaftsgüter, die laufende Erträge erwirtschaften. Staaten haben daher schon seit jeher Grundstücke zur Zahlung von Abgaben herangezogen. Zahlt der Eigentümer nicht, so hat der Staat mit dem Grundstück ein wunderbares Pfand.

 

In Deutschland gibt es an Steuern - wie auch international sehr verbreitet - zum einen die Grundsteuer und zum anderen die Grunderwerbsteuer. Die Grundsteuer ist eine spezielle Vermögenssteuer für das Eigentum am Grundstück. Die Formel der Grundsteuer: Eigentum am Grundstück = Erträge aus dem Grundstück.

 

Die Grunderwerbsteuer hingegen belegt den Erwerb eines Grundstücks mit Steuer. Dies ist in erster Linie ein Kauf, im weiteren aber auch zahlreiche andere rechtlichen Ereignisse, die zu einem Eigentümerwechsel am Grundstück führen. Dies reicht sogar soweit, dass der Eigentümerwechsel nur fingiert wird oder auch eine rein wirtschaftliche Verwertungskontrolle ausreicht.

 

Die Grunderwerbsteuer ist kein göttliches Schicksal. Oft lässt sie sich vermeiden oder wenigstens reduzieren. Sprechen Sie uns an. ProMINT.

 

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Tatbestand

Grunderwerbsteuer entsteht zunächst immer dann, wenn ein Grundstück "bewegt" wird. "Bewegt" bedeutet einen Wechsel des Eigentümers. Beispiele dafür sind ein Verkauf, eine Schenkung, Auch der Übergang von einer GmbH oder einer GmbH & Co. KG auf den alleinigen Gesellschafter (100 %) erfüllt erstmal den Tatbestand, obwohl wirtschaftlich die gleiche Person (Alleingesellschafter = Alleineigentümer) begünstigt bleibt.

 

Die juristische Technik knüpft dabei regelmäßig schon an den Notarvertrag an (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetzt [GrEStG]). Kommt es aber z. B. erst mit der Eintragung im Grundbuch zum Eigentümerwechsel, so greift die Grunderwerbsteuer ebenfalls erst dann ein (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG). Ein solcher Fall kann sich bei einem unwirksamen Notarvertrag ergeben oder wenn eine Eintragung im Grundbuch z. B. ganz ohne Notarvertrag erfolgt. Unter das Stichwort "Bewegung" des Grundstücks fällt auch noch der Fall, dass der vorletzte Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) aus der Gesellschaft ausscheidet. Dann wird nämlich die GbR mit diesem Ausscheiden aufgelöst und der Grundbesitz der Gesellschaft geht automatisch (de iure) auf den letzten Gesellschafter über. Es kommt also zu einem Eigentümerwechsel von GbR zum letzten Gesellschafter.

 

Vertrackt ist es aber, wenn ein rein juristischer Vorgang die Steuer auslöst. Dann kommt es allein aufgrund einer juristischen Wertung zu einem "Zuordnungswechsel". Das "Sagen" hat also juristisch-wirtschaftlich eine andere Person, so dass die Grunderwerbsteuer einen Erwerb fingiert. Diese Ergänzungstatbestände, die eine Umgehung der normalen Tatbestände (zur "Grundstücksbewegung") verhindern sollen, beziehen sich in erster Linie auf den Wechsel bzw. die Anteilsverschiebungen bei Gesellschaften.

 

Das können Personengesellschaften (wie GbR oder GmbH & Co. KG) sein, aber auch Kapitalgesellschaften (wie GmbH oder AG). Damit es nicht zu langweilig und einfach wird, gelten für beide Gesellschaftsarten unterschiedliche Spielregeln. Das ist beispielsweise der Fall, wenn ein Gesellschafter 95 % der Anteile oder mehr an einer Gesellschaft hält (§ 1 Abs. 3 GrEStG). Bei einer Personengesellschaft genügt es sogar, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen (vgl. § 1 Abs. 2a GrEStG). Letztlich genügt sogar eine nur mittelbare Beteiligung (§ 1 Abs. 3a GrEStG).

 

Diese Ergänzungstatbestände wurden zwar zur Missbrauchsbekämpfung geschaffen. Vor allem aber behindern sie in großem Maße wirtschaftlich sinnvolle Umstrukturierungen. Oft sind dabei Lösungen möglich, die Grunderwerbsteuer entweder ganz vermeiden oder wenigstens deutlich minimieren. Ein solches Gestalten mit den passenden zivilrechtlichen Instrumenten verlangt allerdings Planung und muss auch die weiteren zivilrechtlichen und steuerlichen (z. B. Ertragsteuern) Folgen im Blick haben.

 

Beispiele für mögliche grunderwerbsteuerbare Sachverhalte:

 

  • Grundstückskauf
  • Grundstücksschenkung
  • Erbschaftskauf
  • Enteignungsverfahren: Enteignung mit Eigentumsübergang
  • Zwangsversteigerungsverfahren: Meistgebot
  • Verschaffung der Verwertungsbefugnis
  • Treuhandverträge (auch Sicherungstreuhand, z. B. Sicherungstreuhand an Gesellschaftsanteilen bei Darlehensverträgen)
  • Immobilienleasing: Einräumung einer Nutzungs- und Verwertungsbefugnis
  • wirtschaftliche Einbringung eines Grundstücks in eine Personengesellschaft
  • Ermächtigung zum Verkauf auf eigene Rechnung (beispielsweise bei einem Maklervertrag)
  • geschlossene Immobilienfonds: Übertragung von Anteilen
  • Stiftungsgeschäft
  • Personengesellschaft: unmittelbarer oder mittelbarer Gesellschafteraustausch an mindestens 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter
  • Anwachsung (Personengesellschaften; z. B. Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters)
  • Kapitalgesellschaft / Personengesellschaft: unmittelbare oder mittelbare Vereinigung / Übertragung von mindestens 95 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft in einer Person
  • Umwandlungen von Gesellschaften (Verschmelzung, Aufspaltung, Abspaltung, Formwechsel, Ausgliederung)
  • Begründung und Beendigung der ehelichen Gütergemeinschaft
  • Eintritt der fortgesetzten Gütergemeinschaft
  • Erwerb im Flurbereinigungsverfahren
  • Erwerb im Umlegungsverfahren

 

Grundstücke

 

Für die Grunderwerbsteuer sind Grundstücke (§ 2 GrEStG):

 

  • Grundstücke nach bürgerlichem Recht (Zivilrecht)
  • Erbbaurechte
  • Gebäude auf fremdem Boden
  • im Grundbuch gesicherte Sondernutzungsrechte nach § 15 WEG / § 1010 BGB
  • Wohnungseigentum

 

Steuerbefreiungen

 

Wenn ein Steuertatbestand erfüllt ist, ist dies nur der erste Schritt zur Steuerpflicht. Erst nach dem zweiten Schritt - Steuerbefreiung ja oder nein - steht allerdings das Ergebnis erst fest. Kommt keine Steuerbefreiung zu Hilfe, so ist der Vorgang steuerpflichtig.

 

Für die Grunderwerbsteuer gibt es Befreiungen vor allem in § 3 bis § 7 GrEStG. Die personenbezogenen Steuerbefreiungen in § 3 GrEStG haben in erster Linie persönliche und familiäre Verhältnisse im Blick, wohingegen § 4 GrEStG öffentliche Belange freistellt. Die §§ 5, 6 und 6a GrEStG stellen fiktive Grundstückserwerbe frei, die durch Veränderungen der Anteilsverhältnisse bei Gesellschaften entstehen.

 

Bemessungsgrundlage

 

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer folgt dem Dreisatz: Grunderwerbsteuer = Steuersatz x Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz hängt vom jeweiligen Bundesland ab (siehe unten). Die Bemessungsgrundlage ist regelmäßig die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG).

 

Bei einem Kauf ist Gegenleistung aber nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die "vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und" die "dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen" (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz).

Steuersatz

 

Der Steuersatz hängt vom jeweiligen Bundesland ab:

 

Bundeslandaktueller Steuersatz
Baden-Württemberg5,0 %
Bayern3,5 %
Berlin6,0 %
Brandenburg6,5 %
Bremen5,0 %
Hamburg4,5 %
Hessen6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern6,0 %
Niedersachsen5,0 %
Nordrhein-Westfalen6,5 %
Rheinland-Pfalz5,0 %
Saarland6,5 %
Sachsen3,5 %
Sachsen-Anhalt5,0 %
Schleswig-Holstein6,5 %
Thüringen6,5 %

Zuständiges Finanzamt

 

Grundregel: Das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist zuständig (§ 17 Abs. 1 GrEStG). Allerdings dürfen die Länder die Zuständigkeit eines Finanzamtes auf ein anderes Finanzamt übertragen (§ 17 Abs. 2 Finanzverwaltungsgesetz). Dies kommt bei der Grunderwerbsteuer bisweilen vor.

 

In der Region Süd-Ost-Niedersachsen sind folgende Finanzämter zuständig:

 

Ort / LandkreisÖrtliches Finanzamt (FA)Zuständig für die Grunderwerbsteuer
AlfeldFinanzamt Hildesheim-Alfeld 
Bad GandersheimFinanzamt Bad Gandersheim 
Bad HarzburgFinanzamt Goslar 
Bad NenndorfFinanzamt Stadthagen 
BraunschweigFinanzamt Braunschweig-Altewiekring 
 Finanzamt Braunschweig-Wilhelmstraße 
BurgdorfFinanzamt Burgdorf 
BurgwedelFinanzamt Burgdorf 
GifhornFinanzamt Gifhorn 
GoslarFinanzamt Goslar 
GöttingenFinanzamt Göttingen 
HamelnFinanzamt Hameln 
HannoverFinanzamt Hannover-MitteFinanzamt Hannover-Süd
 Finanzamt Hannover-NordFinanzamt Hannover-Süd
 Finanzamt Hannover-Süd 
HelmstedtFinanzamt Helmstedt 
Herzberg am HarzFinanzamt Herzberg am Harz 
HildesheimFinanzamt Hildesheim-Alfeld 
HolzmindenFinanzamt Holzminden 
IsernhagenFinanzamt Burgdorf 
LangenhagenFinanzamt Hannover-Land II 
LehrteFinanzamt Burgdorf 
Neustadt am RübenbergeFinanzamt Nienburg/Weser 
NienburgFinanzamt Nienburg/Weser 
NortheimFinanzamt Northeim 
PeineFinanzamt Peine 
SalzgitterFinanzamt Wolfenbüttel 
SpringeFinanzamt Hannover-Land I Außenstelle Springe 
StadthagenFinanzamt Stadthagen 
WolfenbüttelFinanzamt Wolfenbüttel 
WolfsburgFinanzamt Gifhorn 

 

 


 

 

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