Tatbestand

Grunderwerbsteuer entsteht zunächst immer dann, wenn ein Grundstück "bewegt" wird. "Bewegt" bedeutet einen Wechsel des Eigentümers. Beispiele dafür sind ein Verkauf, eine Schenkung, Auch der Übergang von einer GmbH oder einer GmbH & Co. KG auf den alleinigen Gesellschafter (100 %) erfüllt erstmal den Tatbestand, obwohl wirtschaftlich die gleiche Person (Alleingesellschafter = Alleineigentümer) begünstigt bleibt.

Die juristische Technik knüpft dabei regelmäßig schon an den Notarvertrag an (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetzt [GrEStG]). Kommt es aber z. B. erst mit der Eintragung im Grundbuch zum Eigentümerwechsel, so greift die Grunderwerbsteuer ebenfalls erst dann ein (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG). Ein solcher Fall kann sich bei einem unwirksamen Notarvertrag ergeben oder wenn eine Eintragung im Grundbuch z. B. ganz ohne Notarvertrag erfolgt. Unter das Stichwort "Bewegung" des Grundstücks fällt auch noch der Fall, dass der vorletzte Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) aus der Gesellschaft ausscheidet. Dann wird nämlich die GbR mit diesem Ausscheiden aufgelöst und der Grundbesitz der Gesellschaft geht automatisch (de iure) auf den letzten Gesellschafter über. Es kommt also zu einem Eigentümerwechsel von GbR zum letzten Gesellschafter.

Vertrackt ist es aber, wenn ein rein juristischer Vorgang die Steuer auslöst. Dann kommt es allein aufgrund einer juristischen Wertung zu einem "Zuordnungswechsel". Das "Sagen" hat also juristisch-wirtschaftlich eine andere Person, so dass die Grunderwerbsteuer einen Erwerb fingiert. Diese Ergänzungstatbestände, die eine Umgehung der normalen Tatbestände (zur "Grundstücksbewegung") verhindern sollen, beziehen sich in erster Linie auf den Wechsel bzw. die Anteilsverschiebungen bei Gesellschaften.

Das können Personengesellschaften (wie GbR oder GmbH & Co. KG) sein, aber auch Kapitalgesellschaften (wie GmbH oder AG). Damit es nicht zu langweilig und einfach wird, gelten für beide Gesellschaftsarten unterschiedliche Spielregeln. Das ist beispielsweise der Fall, wenn ein Gesellschafter 95 % der Anteile oder mehr an einer Gesellschaft hält (§ 1 Abs. 3 GrEStG). Bei einer Personengesellschaft genügt es sogar, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen (vgl. § 1 Abs. 2a GrEStG). Letztlich genügt sogar eine nur mittelbare Beteiligung (§ 1 Abs. 3a GrEStG).

Diese Ergänzungstatbestände wurden zwar zur Missbrauchsbekämpfung geschaffen. Vor allem aber behindern sie in großem Maße wirtschaftlich sinnvolle Umstrukturierungen. Oft sind dabei Lösungen möglich, die Grunderwerbsteuer entweder ganz vermeiden oder wenigstens deutlich minimieren. Ein solches Gestalten mit den passenden zivilrechtlichen Instrumenten verlangt allerdings Planung und muss auch die weiteren zivilrechtlichen und steuerlichen (z. B. Ertragsteuern) Folgen im Blick haben.

Beispiele für mögliche grunderwerbsteuerbare Sachverhalte:

• Grundstückskauf
• Grundstücksschenkung
• Erbschaftskauf
• Enteignungsverfahren: Enteignung mit Eigentumsübergang
• Zwangsversteigerungsverfahren: Meistgebot
• Verschaffung der Verwertungsbefugnis
• Treuhandverträge (auch Sicherungstreuhand, z. B. Sicherungstreuhand an Gesellschaftsanteilen bei Darlehensverträgen)
• Immobilienleasing: Einräumung einer Nutzungs- und Verwertungsbefugnis
• wirtschaftliche Einbringung eines Grundstücks in eine Personengesellschaft
• Ermächtigung zum Verkauf auf eigene Rechnung (beispielsweise bei einem Maklervertrag)
• geschlossene Immobilienfonds: Übertragung von Anteilen
• Stiftungsgeschäft
• Personengesellschaft: unmittelbarer oder mittelbarer Gesellschafteraustausch an mindestens 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter
• Anwachsung (Personengesellschaften; z. B. Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters)
• Kapitalgesellschaft / Personengesellschaft: unmittelbare oder mittelbare Vereinigung / Übertragung von mindestens 95 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft in einer Person
• Umwandlungen von Gesellschaften (Verschmelzung, Aufspaltung, Abspaltung, Formwechsel, Ausgliederung)
• Begründung und Beendigung der ehelichen Gütergemeinschaft
• Eintritt der fortgesetzten Gütergemeinschaft
• Erwerb im Flurbereinigungsverfahren
• Erwerb im Umlegungsverfahren

Grundstücke

Für die Grunderwerbsteuer sind Grundstücke (§ 2 GrEStG):

• Grundstücke nach bürgerlichem Recht (Zivilrecht)
• Erbbaurechte
• Gebäude auf fremdem Boden
• im Grundbuch gesicherte Sondernutzungsrechte nach § 15 WEG / § 1010 BGB
• Wohnungseigentum

Steuerbefreiungen

Wenn ein Steuertatbestand erfüllt ist, ist dies nur der erste Schritt zur Steuerpflicht. Erst nach dem zweiten Schritt - Steuerbefreiung ja oder nein - steht allerdings das Ergebnis erst fest. Kommt keine Steuerbefreiung zu Hilfe, so ist der Vorgang steuerpflichtig.

Für die Grunderwerbsteuer gibt es Befreiungen vor allem in § 3 bis § 7 GrEStG. Die personenbezogenen Steuerbefreiungen in § 3 GrEStG haben in erster Linie persönliche und familiäre Verhältnisse im Blick, wohingegen § 4 GrEStG öffentliche Belange freistellt. Die §§ 5, 6 und 6a GrEStG stellen fiktive Grundstückserwerbe frei, die durch Veränderungen der Anteilsverhältnisse bei Gesellschaften entstehen.

Bemessungsgrundlage

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer folgt dem Dreisatz: Grunderwerbsteuer = Steuersatz x Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz hängt vom jeweiligen Bundesland ab (siehe unten). Die Bemessungsgrundlage ist regelmäßig die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG).

Bei einem Kauf ist Gegenleistung aber nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die "vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und" die "dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen" (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz).